Os prós e contras do crescente setor de coworking
A grande promessa do segmento de escritórios está mais exposta do que outros modelos, devido ao desequilíbrio entre os prazos com os quais o operador aluga o espaço e os de poucas horas que oferece aos seus inquilinos.
Geração Y, flexibilidade, start-ups – Todas as tendências sociodemográficas inevitavelmente levam a um lugar comum: o coworking. Os espaços de trabalho flexíveis se tornaram a grande promessa do setor imobiliário, mas algumas das empresas que inovaram o setor e surgiram com esse modelo de negócios nos Estados Unidos, como a IWG, possui apenas 15% de seu espaço com o modelo de coworking, e o WeWork multiplica perdas ano após ano. Quais riscos o modelo tem? Ele pode suportar uma recessão? E se a Amazon ou o Facebook acabarem sendo sua principal competição ao redor do mundo?
Um bom exemplo é o Coworking Webtrends, que em 2019 foi fundado na cidade de Ribeirão Preto e hoje conta com uma ampla área e os mais diversos recursos de conforto e tecnologia disponíveis aos seus clientes.
Somente em 2019 o volume total de espaço flexível nos vinte maiores mercados do mundo cresceu 30%, o equivalente a um milhão de metros quadrados. Desde 2014, o setor dobrou e, em cidades como Londres, representa 20% da contratação de espaço, de acordo com um relatório publicado, a cota agora é de 12%.
A consultoria estima que o parque europeu crescerá entre 25% e 30% anualmente em média nos próximos cinco anos e atingirá 30% de algumas carteiras corporativas de imóveis até 2030.
As estimativas para o Brasil são semelhantes ao Europeu.
Mas essas previsões também escondem grandes desafios que ameaçam colocar em cheque a grande promessa do setor.
Quais os desafios do setor de Coworkings?
Um dos principais desafios do modelo é que o operador está vinculado à propriedade normalmente por meio de um contrato de aluguel, mas seus clientes têm contratos de meses ou até horas. Quando chega uma nova crise, que garantias o proprietário tem de que poderá continuar enfrentando o aluguel?
No papel, isso representa um risco, mas a verdade é que o fenômeno do coworking ocorreu durante a crise. Quando há uma recessão, todos os setores sofrem, mas os escritórios tradicionais serão prejudicados porque aqueles que não puderem pagar os custos podem enfrentar os de um espaço de trabalho compartilhado.
Outro fator de risco é que os colegas de trabalho capitalizaram com a falta de escritórios disponíveis no centro das cidades e, também, com a escassez de espaços apropriados para novas formas de trabalhar nas empresas tradicionais.
Quem está energizando o setor são as multinacionais que buscam espaços adequados para equipes de inovação ou que trabalham em projetos.
Mas o que acontecerá quando os escritórios dessas grandes empresas se adaptarem a esse novo cenário? No momento, a maioria das empresas está na fase experimental; se considerar que esses testes não respondem às suas necessidades, poderão recorrer a modelos mais convencionais.
Por outro lado, estão surgindo novos operadores, incluindo os desenvolvidos pelos proprietários, que fornecerão uma gama mais ampla de opções para as empresas. De fato, embora o coworking seja uma das manifestações mais comuns de espaços flexíveis, eles não são sinônimos: o coworking implica uma área de trabalho compartilhada, enquanto o espaço flexível se baseia na possibilidade de alugar espaços por curtos períodos de tempo, e essa é a fórmula que está sendo imposto no setor.
O modelo de coworking nasce porque hoje as empresas enfrentam uma realidade de mercado diferente e os profissionais têm outra maneira de entender o trabalho: buscam maior flexibilidade, imediatismo, facilidade e gerenciamento de espaço.
A resolução de muitos aspectos no espaço de trabalho economiza tempo e esforço para qualquer empresa ou profissional e, portanto, libera recursos que podem ser dedicados a questões mais relacionadas à atividade da empresa, mas todos esses aspectos e serviços que logicamente facilitam a vida, eles também têm um preço.
Dentro do fenômeno do coworking, o rockstar é o WeWork. A empresa de Nova York, que é uma das predecessoras do Coworking no mundo, no ano passado se tornou o maior inquilino de escritórios da cidade, está avaliada em 20.000 milhões de dólares, mas registrou uma perda de 723 milhões de dólares no primeiro semestre do ano passado.
Seu modelo é baseado na obtenção dos melhores edifícios, nas áreas mais privilegiadas, e depois concorre com outras operadoras pelo preço: é um modelo insustentável, é o que argumenta outra operadora do setor. “Mais cedo ou mais tarde, eles terão que aumentar os preços”, dizem eles.
Muitas pessoas pensam que é um negócio muito fácil, mas é preciso ter volume, capilaridade e Know How. Sem esses fatores, o modelo não suporta a renda que você tem para oferecer para atrair os clientes.
No entanto, embora a IWG seja a maior operadora desse segmento no mundo, apenas 15% de seu espaço é de Coworking. Nos últimos anos, o grupo diversificou-se com até cinco marcas para ganhar flexibilidade e lidar com mudanças no ciclo.
E se a concorrência da WeWork for a Amazon?
Em uma entrevista à EjePrime, José Miguel Setién, responsável pelos escritórios da JLL, comparou o fenômeno do coworking com as previsões feitas há uma década sobre cinema ou uso de telefones celulares.
Consumimos mais filmes do que nunca, mas não há sucesso de público; os celulares são essenciais em nossas vidas. O mesmo acontece com os espaços flexíveis: eles são o futuro, mas não sabemos de que maneira eles se materializarão.
Os especialistas concordam que a flexibilidade será imposta, mas não tanto em termos de espaço, mas em contratos de aluguel e, principalmente, em sua duração. O boom do espaço flexível certamente acelerará a diminuição da duração média dos aluguéis, especialmente em mercados que tradicionalmente operam com arrendamentos de longo prazo.
No entanto, essa situação deve ser avaliada à luz de outras tendências no setor de escritórios, que apontam para um aumento no investimento na marca, na experiência do usuário e na tecnologia na sede, o que exigirá termos de compromisso de longo prazo.
Recentemente a Amazon tem manifestado interesse em ingressar no mercado de espaços de trabalho compartilhados, o que pode ser uma inovação para o setor.
Mas a empresa norte americana ainda não divulgou como irá proceder e para quando são os planos de entrar para esse crescente mercado.
Isso é um sinal que muita coisa ainda esta para acontecer neste segmento de mercado que tem a cada dia se tornado mais popular.
