Estudo aponta queda de 42% no estoque de imóveis em São José dos Campos

Levantamento do Secovi-SP apurou 418 unidades lançadas e 1.209 vendidas em 12 meses na cidade

O Estudo do Mercado Imobiliário de São José dos Campos, realizado pelo Departamento de Economia e Estatística do Secovi-SP (Sindicato da Habitação) em parceria com a Robert Michel Zarif Assessoria Econômica, apurou que, entre maio de 2017 e abril de 2018, foram lançadas na cidade 418 unidades, volume 82,7% inferior ao período anterior, quando os lançamentos totalizaram 2.410 residências. Nesse mesmo intervalo, foram comercializados 1.209 imóveis novos no município. O resultado representa uma redução de 0,5% em relação às 1.215 residências vendidas e contabilizadas no levantamento passado.

Como resultado do aumento das vendas sobre a diminuição dos lançamentos, São José dos Campos encerrou abril de 2018 com a oferta de 1.234 unidades disponíveis para a comercialização. O montante corresponde a uma redução de 42% em relação ao mesmo mês do ano anterior, quando houve o registro de 2.114 imóveis não comercializados. Esta oferta é formada por unidades na planta, em construção e prontas (estoque), lançadas nos últimos 36 meses (maio de 2015 a abril de 2018).

“É importante observar os números sob a ótica da oportunidade, ou seja, poucos lançamentos representam novas chances a médio prazo. Em razão do déficit de moradias existente e da ausência de novos lançamentos, houve uma baixa considerável no estoque. Cria-se, automaticamente, a necessidade de suprir a demanda habitacional de curto e médio prazos, considerando o fato de que a economia do País caminha para a normalidade e a procura por imóveis, tanto para a aquisição quanto para investimentos, será retomada e fortalecida”, analisa Frederico Marcondes César, vice-presidente do Interior do Secovi-SP e diretor Regional do Secovi na Região Metropolitana do Vale do Paraíba.

No levantamento, os imóveis de 2 dormitórios econômicos destacaram-se na maioria dos indicadores, entre maio de 2017 e abril de 2018, registrando a maior quantidade de vendas (804 unidades), de oferta (678 unidades) e o maior VGV (R$ 141,5 milhões). Os imóveis de 2 dormitórios, por sua vez, ficaram com a maior parcela dos lançamentos (166 unidades). Já os melhores desempenhos de comercialização foram de unidades de 4 ou mais dormitórios, que atingiram um VSO (Vendas sobre Oferta) de 76,5%, resultado da divisão das 13 unidades vendidas em relação aos 17 imóveis em oferta.

DORMITÓRIOS OFERTA ANTERIOR LANÇAMENTOS VENDAS OFERTA FINAL VSO (%)
1 Dorm (econômico) 101 0 39 62 38,6%
1 Dorm 124 0 2 122 1,6%
2 Dorm (econômico) 1.350 132 804 678 54,3%
2 Dorm 195 166 162 199 44,9%
3 Dorm 238 120 189 169 52,8%
4 Dorm 17 0 13 4 76,5%
Total 2.025 418 1.209 1.234 49,5%

 

VGV (Valor Global de Vendas) – Entre maio de 2017 e abril de 2018, o VGV totalizou R$ 287 milhões, volume 0,5% inferior ao registrado no levantamento passado, quando atingiu a marca de R$ 288,4 milhões. Nos mesmos 12 meses, o indicador VSO – que apura a porcentagem de vendas em relação ao total de unidades ofertadas – ficou em 49,5%, representando crescimento em relação aos 36,5% apontados no período anterior.

Faixa de Área Privativa – Os imóveis com metragem entre 45 m² e 65 m² de área privativa lideraram, entre maio de 2017 e abril de 2018, em termos de vendas (518 unidades), lançamentos (260 unidades) e em valores (R$ 112 milhões). A maior oferta disponível foi de imóveis com área útil inferior a 45 m², com 583 unidades. O melhor desempenho de comercialização foi de unidades com metragem superior a 130 m², que atingiu um VSO de 76,5%.

Faixa de Preço – Os imóveis com valores até R$ 230 mil se destacaram em todos os indicadores, no período de maio de 2017 a abril de 2018, e registraram a maior quantidade de vendas (856 unidades), de lançamentos (212 unidades), de oferta (807 unidades), de VGV (R$ 152 milhões) e o melhor desempenho de comercialização, com VSO de 51,5%.

Período de 36 meses – Considerando-se todo o período de estudo em São José dos Campos, de maio de 2015 a abril de 2018, os lançamentos totalizaram 4.212 imóveis residenciais, sendo que, destes, foram comercializadas 2.978 unidades. Ou seja, 70,7% dos imóveis ofertados ao longo desses 36 meses pesquisados. As vendas atingiram um montante de R$ 712,7 milhões. O produto que mais se sobressaiu no período, em lançamentos e vendas, foi o de imóveis de 2 dormitórios econômicos, com metragem de até 45 m² de área privativa e preço inferior a R$ 230 mil.

Preço médio – Em abril de 2018, o preço médio por metro quadrado de área privativa dos imóveis residenciais verticais na cidade foi de R$ 4,5 mil, com variação nominal positiva de 4,3% em relação a igual período do ano passado. Os valores médios praticados de venda dos imóveis, no período analisado de 36 meses (maio de 2015 a abril 2018), foram: R$ 194 mil (1 dormitório econômico), R$ 295 mil (1 dormitório), R$ 174 mil (2 dormitórios econômicos), R$ 365 mil (2 dormitórios), R$ 373 mil (3 dormitórios) e R$ 599 mil (4 dormitórios).

Lotes aprovados – Os loteamentos também estão contemplados no estudo, a partir do levantamento do número de projetos aprovados no Graprohab (Grupo de Análise e Aprovação de Projetos Habitacionais do Estado de São Paulo) nos últimos anos. Em 2017, foram protocolados 529 projetos de loteamentos no Estado, ante os 644 formalizados no ano anterior. São José dos Campos teve três projetos aprovados no Graprohab em 2017, totalizando 324 lotes previstos. O município não teve projetos aprovados em 2015 e 2016. Já em 2014, ocorreram três aprovações na cidade, com 1.714 lotes programados.

Foto:Rodolfo Moreira/Arquivo
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